如何加杠杆买股票多地加大存量房收购力度：与城市更新结合更多新场景落地

中国网财经5月15日日前，多地加大存量房收购力度，用途从保障性租赁住房扩展至人才房、安置房、学生宿舍等，政策与城市更新、资金支持协同推进。专家表示，收购后用途有所扩大，其中保租房仍占主导地位，未来将逐步建立用途统计体系。

多地加大存量房收购力度

4月30日，天津发布的《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》提出，天津市各区因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理调控各类新建保障性住房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。同时，加大金融支持收购盘活力度。鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款和住房租赁经营性贷款等。

4月30日，广州楼市新政“穗八条”提出，支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。

5月2日，苏州在楼市新政中也对存量房收购进行部署，除了鼓励国企、社会资本收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和养老公寓外，苏州还将支持实施搬迁的工业企业按照价值相当的原则，调换存量商品房进行安置。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，近期多地加大存量商品房收购力度，类型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商办用房，收购后用途有所扩大。与城市更新结合，也是当前各地推动存量盘活、推动房地产市场平稳运行的重要方式。

用途中保租房仍占主导地位

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受记者采访时表示，当前盘活存量商品房的力度和重要性都在强化。存量商品房收购后的用途已从传统的保障性租赁住房、保障房领域拓宽至人才房、青年公寓、养老公寓等，这种拓展既是市场化方向，也兼顾了民生保障。

具体来看，当前地方政府与国企平台收购存量商品房的用途呈现出“以租为主、以售为辅、多元补充”的显著特征。保障性租赁住房仍是绝对核心，而配售型保障房刚刚起步，规模尚处于培育期。

据易居研究院报告，用途中，主导用途是保障性租赁住房，占比约50%，是政策落地的“基本盘”和“主力军”。由于国家政策明确鼓励、专项债资金支持力度大，且能快速解决新市民、青年人的住房困难，各地收购公告中几乎均将保租房列为首要用途。

例如重庆、苏州、青岛等城市已完成多批次大规模收购，并委托专业品牌公寓机构进行运营，项目出租率普遍较高。

人才房和青年公寓占比约20%。该类型与城市“抢人大战”高度挂钩，主要集中于长三角、珠三角及部分强二线城市(如杭州、成都、武汉)。这些城市往往将部分优质收购房源定向配租或先租后售给符合条件的人才，以提升城市竞争力。

此外，安置房占比约15%，配售型保障房占比约10%，新兴补充其他用途占比约5%。

严跃进预计，未来1-2年，随着各类配套政策的支持力度加大以及产业周期的变化，保租房的主导地位仍会保持不变；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5个百分点；其他创新用途将保持“小而美”的个案状态，视地方财政与特殊需求形成差异。

未来逐步建立用途统计体系

展望未来，围绕存量商品房用于保障房等系列工作，专家们提出应从“先收后找”转向“以需定购”并建立“收购-改造-投运”全链条统计体系等建议。

严跃进谈到，存量商品房收购的用途将进一步向“以需定购”细化。

严跃进进一步指出，当前部分收储存在“先收后找用途”的现象，导致供需错配。他预计后续各地将更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收购房源的地段与户型。同时，还需要结合新的场景去挖掘需求。

资金方面，严跃进认为，资金组合拳效应应增强。从资金来源看，当前已从金融手段偏少转向了“专项债+银行贷款+专项借款+REITs+财政补贴”的组合模式。

在严跃进看来，这些模式不仅丰富了收购的资金来源，也有助于搭建“投融管退”的运作机制，这对于做大做强市场、探索新的机制都具有重要意义。

据中指研究院不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川等省市先后发行专项债券收购存量商品房，截至2026年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元，收购存量商品房约1.3万套，建筑面积超100万m²，但整体发行规模仍偏低，发行节奏较为缓慢。今年以来，河南、湖南、重庆等地强调“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”。

另外，多地学校通过中央预算内投资及学校自筹等资金收购存量商品房用作学生宿舍。2025年湖北大学、合肥工业大学、中国矿业大学、中南大学相继公示收购存量商品房用作学生宿舍。

“收储存量做高校宿舍，考虑到未来新入学大学生趋势性地减少，不可能通过新增建设，即便是存量盘活，政府收储的可能性也不大，更多地通过租赁企业盘活，高校再一定时期内整租的模式。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈道。

此外，严跃进还提出，存量房收购工作要与去库存和扩内需等工作进行有力结合，并逐步建立用途统计体系，二手房领域也要探索新用途等建议。

对于“逐步建立用途统计体系”，严跃进预计未来将逐步建立“收购-改造-投运”的全链条统计口径。

“这就需要基于用途，围绕定价、租金、售价等内容，建立一个比较成体系的统计机制，从而更好理解市场需求与供应的匹配关系，也让公众能够更加了解这类项目和市场动态。”严跃进称。